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甘宜哲:存量改造为何是中国酒店业的结构性机会?

2019年旅游大住宿业迎来巨变,多行业跨界而来,酒店资产布局、物业机会、品牌运营、客群深挖等无一不面对挑战,“未来剑指何方”成为行业关注的焦点。

2019年6月25日,由商业空间资产战略研究咨询机构-迈点研究院、商业空间产经研究媒体-迈点网联合数百家媒体在北京金隅喜来登酒店举办“2018-2019旅游住宿业MBI颁奖盛典暨高峰论坛”,汇聚行业智者,聚焦旅游住宿业变革新方向,为探索行业蓝海提供风向标。

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千屿酒店管理集团创始人兼CEO  甘宜哲

本次盛典定向邀约100多位地产商物业主,260多位酒店品牌创始人,100多位投资机构精英及100余家主流权威媒体高管共计500余名品牌领袖和行业精英,共同参与和见证此次盛会。

会上,千屿酒店管理集团创始人兼CEO甘宜哲与大家分享主题:存量改造为何是中国酒店业的结构性机会?

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所谓结构性机会是随着行业格局演进、基础设施迭代、客户需求变化而产生的百亿美金级的商业机会。在过去的酒店业发展过程中,中国酒店第一次出现的结构性机会大约是在2000年初。伴随着汉庭、如家、七天、锦江、速8的兴起,传统的招待所无法满足人们日益增长的物质化需求,大家都希望拥有更好的居住体验。于是中国酒店迎来第一个黄金十年,叫经济型酒店的兴起。今天中国最大的酒店管理集团几乎都是在这个时代兴起,诞生了许多百亿人民币,甚至像华住一样百亿美金的公司。

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第二次结构性机会的出现在2015年至今,人们的物质化需求进一步提升,愿意为更好的居住体验支付更高的溢价。现在客人愿意多花两三百块钱,去住房间面积更大、硬件设施更好、服务更优质的中端的酒店。大约从2012、2013年出现了很多中端的品牌,包括亚朵、全季、维也纳;2018、2019年则涌现出千寻这样的新中端品牌。我们都在追逐这个市场化的机会,这个市场化的机会可能是未来,许多中端品牌酒店已经得到了非常好的市场估值。

一个时代已经过去,一个时代正在发生,如果我们以十年为一个时段的话,下一个属于酒店行业的百亿级的机会在哪儿?我的答案是存量改造。存量改造是一个大的商业概念,今天的中国社会商业发展到一定程度,洗车行业、餐饮等大量行业在进行各种各样的存量整合,酒店行业也伴随这样的整合。

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存量改造基于两个大的商业逻辑:

第一个商业逻辑是增量资源变得稀缺、增量增速放缓。时至今日,想要在那些核心的商圈、核心的物业拿到好的位置已经非常难了,大多数的物业已经到了业主的手里变成了存量。

第二个商业逻辑是供需平衡点的到来。出行、住宿是硬刚需,只要把握核心位置,无论一家酒店服务再差、品牌再小都会有量。因为消费者没的选,整个市场处于卖方市场。但当卖方市场转为买方市场的时候,消费者开始可以选择,导致一些面临被淘汰的业主开始变得焦虑。这个时候他们非常需要专业的品牌来获取专业运营能力、系统支持以及品牌流量等这些东西来帮助他们。

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中国酒店业有一个奇妙特征:我们的发展是非常大跃进的,大约10-15年的时间完成了发达国家酒店50年、100年完成的进程。因而带来的后遗症是今天遍三、四线城市依然是单体酒店的天下,60-70%都是存量,而这些存量可能在未来三五年时间将要被整合。这是一个大约几千亿市场的大迁徙,谁能抓住这个大迁徙的机会就可能在很短的时间里面成为下一个行业独角兽。

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另一个方面,存量整合的结构性机会区别于之前经济型酒店、中端酒店的机会。它的速度会变得非常快,会是原有酒店行业变迁速度的10倍、20倍。当初拿毛坯物业6-12个月才能开一家酒店,但是现在基于存量物业做简单的硬件提升和软式改良,大约平均2-3个月可以完成一个传统的经济型酒店向中端酒店的升级,未来甚至希望可以控制在2个月时间之内。更核心的原因是互联网基因和打法将直接推动这个进程,千屿和千寻板块的峰值大概在一个月之前实现了一天71家酒店,这种速度以前是很难想象的。当然现在我们已经把这个速度降到10-20家,因为我们要保证服务质量。今天存量整合这个结构性机会,我们难以判断它是比经济型酒店、中端酒店更大,但是一定会更快,而且这个快并不一定伴随着质量的牺牲。

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我们认为存量整合是相比于今天做增量更好的商业模型。做一家增量酒店三年能回本很罕见,而且要承担很大的风险。但是如果做一个存量酒店,大约一间房投三万到三万五千块钱就可以把一个经济型酒店改装成一个标准化酒店。面对今天我们的投资者,所有的收益预测都要控制在24个月内,也包括我们对所有业主的测算,三年回本对我们来说已经是相对来说比较慢的了,而这一切的发生是基于存量整合的商业模式带来的。

所以既然今天市场上这么多的存量,我们又有如此好的商业变现能力,就一定要去追逐这个份额大的市场机会。未来我们会向美国看齐,要把所有的重点和能力放在这个存量市场、存量改造上。也希望大家能够更多关注存量市场、关注存量改造,关注如何把这些存量的物业发挥更大的价值,为存量的业主提供更好的服务。